房价终于“涨”不动了

统计局数据显示：

据测算， 7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.8%、0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1、0.1和0.8个百分点；深圳上涨0.5%，涨幅与上月相同。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；广州上涨0.6%，涨幅与上月相同；深圳下降0.4%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。

数据很多，如何分析？

首先：年内房地产调控创造380次的记录，逐渐影响房价

从整体房价数据看，2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果，特别是二手房价格的上涨明显放缓，热点城市开始在二手房管控方面出现了明显的效果。

房价上涨城市已经连续4个月数量下调，从房价上涨趋势看，在3-4月出现顶峰后，2季度来市场上涨不算收窄。调控抑制了房价上涨。

从房价上涨城市数量看，7月新建住宅51个城市，二手房住宅41个城市，都是年内最低，而且相比上半年都有非常明显的减少。

新建住宅16个城市下调，二手房有26个城市下调，也都是2021年最高，整体看，房地产调控对于房价的影响越来越明显。

其次：二手房价格管控出现效果

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；广州上涨0.6%，涨幅与上月相同；深圳下降0.4%。

整体看，大部分城市新建住宅与二手房住宅均出现了明显的价格上涨放缓，特别是二手房价格出现了明显的涨幅放缓。只有海口与长沙出现了二手房价格上涨超过1%的现象。

从全国70城市数据看，二手房价格7月份环比上涨只有41个城市，是年内最低值。出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果。

北京房价在7月二手房价格上涨幅度明显放缓，整体成交量在西城学区房调控等政策影响下开始回落。

整体看：全国一二线热点城市二手房价格有望平稳。

2021年来，特别是最近几个月，全国超过20城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。特别包括西安、杭州、东莞，深圳等城市发布了二手房限价政策，另外包括无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了不同通知与政策。

对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位，特别是一线城市，二手房市场占据了市场成交量的80%以上，相比新建住宅的价格管控，二手房房价管控是过去的市场空白点，从深圳等城市开始，重启定价管控，最近已经有超过9城市针对自媒体、中介、二手房业主，开启一轮定价管控。

从各地的调控政策内容看，二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集，二手房价格上涨迅速，价格管控的确有利于市场的稳定。

新建住宅价格指数已经失真，二手房价格更反应市场真实情况。

第三：调控井喷，2021年来房地产调控已经超过380次

中原地产研究中心统计数据：2021年7月房地产调控政策井喷，从中央到部委到地方，密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录（具体见文后表格）（6月52次，5月48次，4月51次，3月份， 48次， 2月份 45次， 1月份42次。）

累计看，1-7月合计房地产调控已经高达352次（2020年1-7月房地产调控累计336次，2019年1-7月累计307次），平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。

8月上半月各种房地产调控政策继续密集出现，累计已经超过30次，如果说过去的调控看着次数井喷刷新历史记录，大部分都是老调重弹，那么最近几天的调控可以说已经开始动“真格”了！

很多过去多年存在的房地产调控漏洞，在最近明显打补丁。在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，1-7月最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

第四：集中卖地政策变化，限制地价上涨，限制高溢价率

第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗（不统计商业地产），合计土地出让金也达到了10530亿，平均土地溢价率达到了14.7%。楼面价平均达到了10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。

因为第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的溢价率和成交土地价格都是历史最高纪录，这种情况下，第二轮土地如何供应成为了市场关注焦点。

对比2020年全年这22个城市完成的住宅土地出让情况，整体看，地价平均楼面价上涨了15%，从溢价率看2021年第一轮集中供地也上涨了2个百分点！

整体看，2021年截至8月11日，全国热点城市卖地数据继续高位允许，50大城市卖地金额高达248328亿。从城市数据看，已经有杭州上海2个城市超过2000亿，另外还有北京、广州、南京、武汉超过千亿。

溢价率过高，和房屋建筑品质下降是出现第二批次土地供应规则改变的重要原因。特别是溢价率过高城市，预计都将会控制溢价率。避免误导市场。

第五：预测2021年8月后房价：房价上涨持续放缓，信贷收紧持续

从全国市场看，2021年成交金额和成交面积全年刷新楼市记录已经成为定局，整体趋势看，因为信贷宽松导致的房价上涨，在2021年下半年还会持续一段时间。

但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市是2021年上半年房价上涨龙头，针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓。预计2021年下半年一线城市大部分将进入调整周期。

整体看， 2021年8月后，随着信贷政策的回归正常，未来房价涨幅有望放缓。下调城市数量将不断增加。

简单的总结一下：

过去几年政策调控强调一城一策，地方为了卖地，看着调控热闹，实际效果你懂的。但今年明显不一样了，中央部委的调控明显开始取得地方政府成为主导。

1：房地产市场走势看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，政策的核心是信贷，管住信贷，房价肯定跌，所以过去房地产调控看着热闹，但基本都是涨声依旧。特别是深圳为代表的经营贷数据，从2020年4月份的查了没有，到2021年4月份的5000万，而这次公布的21个亿，代表了政策的取向的确开始严了，严了就肯定跌。

2：包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房，这些都是过去十年房地产调控的漏洞，众所周知，但这次一起给打了补丁，证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。所以最近买房的需要当心了。

责任编辑: 陈耕